Информация для населения > Защита прав участников долевого стр... 

Защита прав участников долевого строительства

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если строительная компания работает много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих пяти условий договор будет считаться незаключенным.

Как не оказаться обманутым дольщиком (советы для тех, кто намерен приобрести жилье в строящихся домах)

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Это удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме.

Однако, учитывая опыт множества дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, будущим жильцам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

На сегодняшний день единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу с 01.04.2005г.

Закон предусматривает, что привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок.

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков.

Следует знать, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Важно отметить, что и вносить денежные средства по такому договору следует лишь после его государственной регистрации.

Каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что закон обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Следуя изложенным правилам, граждане смогут максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

По вопросам признания пострадавшими следует обращаться с 31.12.2013г. в отдел надзора за долевым строительством инспекции по адресу: г.Оренбург, ул.Володарского, 39, 5-й этаж, кабинет 504.

Режим работы: понедельник – четверг с 9 до 13час. и с 14 до 18 час., пятница – с 9 до 13 час. и с 14 до 17 час. Телефон для справок 91-42-01, 91-42-02.

Прием заявлений о признании граждан пострадавшими осуществляется при наличии полного пакета документов в соответствии с пунктом 10 приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013г. № 403.

Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре названных обязательных условий, договор считается незаключенным.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Образец договора участия в долевом строительстве

Образец акта приема-передачи квартиры

Образец проектной декларации

Бесплатная юридическая помощь

В силу Федерального закона «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» № 324-ФЗ от 21 ноября 2011 года и Постановления Правительства Оренбургской области «Об оказании бесплатной юридической помощи органами исполнительной власти Оренбургской области и подведомственными им учреждениями» № 183-п от 2 марта 2012 года Инспекция государственного строительного надзора Оренбургской области, оказывает гражданам Российской Федерации на территории Оренбургской области бесплатную юридическую в виде правового консультирования в устной и письменной форме по вопросам долевого строительства многоквартирных домов на территории Оренбургской области.

Бесплатная юридическая помощь в виде правового консультирования в устной и письменной форме осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для рассмотрения обращений граждан.

Бесплатная юридическая помощь, оказывается Инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области по месту нахождения по адресу: 460024, г. Оренбург, ул.Володарского 39, 5-й этаж, в часы работы.

График работы инспекции:

понедельник-четверг - с 9.00 до 18.00;

пятница - с 9.00 до 17.00;

перерыв на обед с 13.00 до 13.48;

суббота, воскресенье - выходные дни.

Гражданам Российской Федерации при себе необходимо иметь:

- копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;

- документы, подтверждающие льготный статус в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По вопросам о проблемных объектах и недобросовестных застройщиках граждане могут обращаться по телефону "горячей линии": (3532) 91-42-01. Часы работы 09.00-18.00

Федеральное законодательство

Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон Российской Федерации от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании»;

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 17.06.2010 № 119-ФЗ;

Федеральный закон Российской Федерации от 26.10.2010 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» от 12.07.2011 № 210-ФЗ;

Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон Российской Федерации от 19.06.2013 № 189-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)»;

Федеральный закон Российской Федерации от 05.07.2013 № 249-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О товарных биржах и биржевой торговле" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон Российской Федерации от 05.10.2013 № 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральный закон Российской Федерации от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

Приказ министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

Приказ Министерства регионального развития Российской федерации от 20.09.2013г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены»

Градостроительный кодекс.

версия для печати